Quali sono le pratiche edilizie da presentare al Comune prima di ristrutturare casa. Una guida per non perdersi tra Dia, Scia, Cila…
Nel momento in cui un cittadino deve effettuare degli interventi di ristrutturazione di un appartamento deve, nel rispetto delle leggi, presentare al Comune di competenza la documentazione completa comprensiva di eventuali richieste per ottenere le concessioni o le autorizzazioni necessarie. Le pratiche edilizie vengono in genere indicate da alcuni acronimi e le principali sono la Dia e la Scia. Queste autorizzazioni dovranno essere richieste nei tempi, nei luoghi e nelle modalità previste dalla legge per svolgere lavori di manutenzioni ordinaria e straordinaria. È importante sottolineare, tuttavia, che vi sono dei casi specifici nei quali si ha l’espresso obbligo di ricevere le autorizzazioni di cui sopra.
Le autorizzazione per i lavori
Come anticipato, non tutti i lavori di ristrutturazione di una casa richiedono la richiesta di permessi e autorizzazioni al Comune, alla Asl o alla circoscrizione. Se, ad esempio, si svolgono degli interventi di manutenzione ordinaria all’interno del proprio appartamento, come nel caso della verniciatura delle pareti, non sarà necessario effettuare nessun iter concessionario prima dell’inizio dei lavori. Diverso è invece il caso dei lavori che, benché rientranti nella manutenzione ordinaria, interessano le parti comune di un edificio. Possiamo dire che esistono tre particolari fattispecie riferite all’attività di edilizia libera che vengono gestite in maniera diversa, in base a quanto previsto dall’articolo 6 comma 1 del dpr. 380 del 2021, recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Entrando più nello specifico:
per le opere di manutenzione ordinaria, quelle dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche o ai movimenti di terra per attività agricola, con l’aggiunta di alcune installazioni di serre mobili, non è prevista una preventiva comunicazione all’amministrazione comunale;
per le le opere che mirano a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e che verranno rimosse al cessare della necessità entro un termine non superiore a novanta giorni così come per quelle di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta contenute nell’indice di permeabilità, è prevista la comunicazione di inizio dei lavori da parte dell’interessato. Stesso discorso vale per la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, le vasche di raccolta delle acque, i locali tombati così come per per l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici. E ancora, per le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
è invece necessaria la comunicazione di inizio dei lavori a firma dell’interessato contenente la dichiarazione asseverata da parte di un tecnico abilitato nei casi di interventi di manutenzione straordinaria previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.p.r. 380/01. Si tratta dell’apertura di porte interne o dello spostamento di pareti interne che non riguardano le parti strutturali dell’edificio, delle modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa che non interessano le parti strutturali e delle modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa. In questi casi il tecnico abilitato dichiara, sotto la propria responsabilità, che i lavori si svolgeranno in maniera conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi, che non vi sia l’interessamento delle parti strutturali dell’edificio e gli estremi delle eventuali autorizzazioni obbligatorie.
Scia, cos’è e quando è necessaria
Scia è un acronimo che sta per Segnalazione certificata di inizio attività. È regolamentata dall’articolo 49, comma 4 bis, del d.l. del 31 maggio 2010 che prevede che il tecnico incaricato dei lavori di manutenzione presenti all’ufficio tecnico di competenza tutta la documentazione necessaria. Si tratta del progetto dei lavori corredato da una relazione tecnica firmata nella quale il tecnico afferma che i lavori previsti verranno svolti in maniera conforme agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti e nel rispetto delle norme di sicurezza e igienico-sanitarie. La documentazione può essere presentata presso lo Sportello Unico tramite posta raccomandata, anche se ci sono dei casi nei quali è espressamente richiesta la modalità telematica di consegna. Nel momento in cui si verifica la presentazione della documentazione, la legge prevede che i lavori possano iniziare. Al Comune, tuttavia, viene lasciata la possibilità di bloccare i lavori se nella documentazione ricevuta dovesse riscontrare delle irregolarità. Tale pratica è concessa entro il termine di 30 giorni dall’inizio del cantiere. Ma quali sono gli interventi edilizi che prevedono la presentazione della Scia? Si tratta degli interventi:
di manutenzione ordinaria delle parti strutturali;
di restauro e risanamento conservativo delle parti strutturali;
di ristrutturazione edilizia, con l’esclusione dei lavori per i quali la legge prevede la necessità del permesso di costruire.
Proprio sull’ultimo punto è necessario sottolineare che esistono delle varianti al permesso di costruire per le quali è possibile presentare la Scia. Si tratta, più nello specifico, dei casi in cui:
l’intervento non incide sui parametri urbanistici e sulle volumetrie esistenti;
l’intervento non altera la sagoma e la facciata dell’edificio se questo è vincolato paesaggisticamente;
l‘intervento non modifica la categoria edilizia e la destinazione d’uso dell’edificio;
i lavori rispettano le prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
In ultimo si ricorda che è possibile utilizzare la Scia a lavori ultimati per le varianti del permesso di costruire che non prevedono una variazione sostanziale. L’unica condizione, in questo caso, è che gli interventi rispettino le normative e le procedure di attuazione riguardanti i vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici, artistici e archeologici e di tutela del patrimonio storico.
Dia, significato ed utilizzo
Un altro acronimo molto importante nell’ambito edilizio è Dia, cioè Dichiarazione di inizio attività. A disciplinarla sono gli articoli 22 e 23 del Testo Unico dell’edilizia del 2001 ed ha il principale obiettivo di snellire la burocrazia relativa ad alcuni specifici interventi edilizi. Così come avveniva per la Scia, anche la Dia dovrà essere presentata da un tecnico abilitato presso l’ufficio comunale di competenza. Le modalità di presentazione sono le stesse, con il professionista che dovrà dunque fornire il progetto e la relazione firmata nella quale certifica che i lavori verranno svolti nel rispetto dei parametri previsti dalla legge. Anche in questo caso il Comune avrà 30 giorni, in caso di riscontri negativi sulla documentazione ricevuta, per bloccare i lavori. Nel momento in cui l’intervento può considerarsi ultimato, dovrà essere presentato anche un certificato di collaudo, redatto e firmato dal direttore dei lavori. In questo si conferma che il lavoro realizzato è conforme al progetto presentato. La Dia è richiesta principalmente per la realizzazione di opere interne, ma estende il suo campo di applicazione anche:
alla manutenzione straordinaria;
alla ristrutturazione;
al restauro;
al risanamento conservativo delle aree di applicazione.
Va comunque precisato che con la revisione del Testo Unico del 2010, la Dia è stata quasi del tutto sostituita dalla Scia e dal Cila, rimanendo una pratica abituale solo nei casi in cui possa rappresentare un’alternativa al permesso di costruire relativo:
ad interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi;
ad interventi di nuova costruzione disciplinati da piani urbanistici con precise indicazioni planivolumetriche;
ad interventi di ristrutturazione che comportano variazioni volumetriche.
Cil e Cila
La Cil indica la Comunicazione di inizio lavori che deve essere presentata allo Sportello unico per l’edilizia del comune, il Suap. Così come previsto dall’articolo 6 comma 2 del d.p.r. 380/2001, la presentazione della Cil è dovuta per i lavori volti a soddisfare obiettivi ed esigenze contingenti e temporanee. Tali interventi dovranno poi essere immediatamente rimossi al cessare dello stato di necessità, o comunque non oltre 90 giorni. Si tratta, ad esempio delle opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, per la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, per le vasche di raccolta delle acque, locali tombati, pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Diversa dalla Cil é, invece, la Cila, ovvero la Comunicazione di inizio lavori asseverata. Questa deve essere presentata e asseverata da un tecnico abilitato per gli interventi previsti dall’articolo 6, comma 2 lettera a) ed e-bis) del d.p.r. 380/2001 relativo alla cosiddetta manutenzione straordinaria. In questi interventi rientrano anche l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, purché queste non riguardino le parti strutturali dell’edificio e le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa. È bene sottolineare che con manutenzione straordinaria si intendono “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”. In tale categoria rientrano anche gli interventi che prevedono il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari tali da comportare una variazione delle superfici delle singole unità immobiliari. È necessario, tuttavia, che l’intervento non vada a modificare l’originaria destinazione d’uso dell’edificio. Il tecnico abilitato che redige e asserva la modulistica necessaria è chiamato, dietro pagamento, ad assumersi la responsabilità che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici approvati, ai regolamenti edilizi vigenti, compatibili con la normativa in materia sismica e sul rendimento energetico nell’edilizia e che non interessano le parti strutturali dell’edificio.
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Fonte: Ilsalvagente.it